在经历2009年至2013年“井喷式”的发展阶段后，我国购物中心将步入理性发展和成长的关键时期。近日，两份与购物中心发展息息相关的报告指出，上海目前是国内商业地产发展水平最高的城市，以IFC国金中心和浦东嘉里城为代表的第三代商业地产的培育期明显缩短；而以近日在浦东曹路开业的宝龙城市广场为代表的社区购物中心，则代表了未来购物中心的发展趋势。 

　　浦东商业项目1至2年成熟 

　　上述信息分别来自RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的《商业地产中国城市40强》（下简称《40强》），以及中国连锁经营协会联合德勤共同发布的《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》（下简称《发展报告》）。 

　　记者注意到，《发展报告》通过对300名消费者进行问卷调查后得出的结论是，舒适的空间、合理的消费档次、适合的地理位置以及丰富的娱乐配套设施，是影响消费者选择哪家购物中心的最主要因素。 

　　德勤中国房地产出资人行业主管合伙人龚兵对此表示，在内外部各种条件的压迫下，购物中心开发商心态正日趋理性，原来“重开发、轻运营”、“重招商、轻管理和服务”、“重租金、轻成效”的思维正在发生转变，购物中心正在向多元化、多样化发展。“去百货化、增加儿童业态、扩大餐饮面积将成为体验式消费的重要标志。” 

　　据悉，上海商业地产已经率先进入二次开发的结构调整期。《40强》报告就指出，对比上海各购物中心的营业额增长情况，目前淮海中路商圈升级已经接近尾声，徐家汇核心商圈因“徐家汇中心”地块的推出也将迎来商业提升的机会。 

　　不仅如此，上海商业地产发展水平领先全国其他城市的重要标志是，上海优质购物中心的平均培育期正在不断缩短。 

　　《40强》报告指出，以港汇广场、恒隆广场、新天地等项目为代表的上海第一代商业地产需要4年到6年的培育期，以大宁国际、五角场万达等项目为代表的第二代商业地产的培育期已经缩减到3年。而如今，第三代的代表项目IFC国金中心、浦东嘉里城，则只需要1年至2年时间的培育就已经成熟。 

　　沪社区购物中心数量居首 

　　近日，由宝龙地产投资兴建的上海曹路宝龙城市广场正式开业，首日客流就超过15万人次。记者了解到，该城市广场之所以能受到当地消费者的欢迎，主要是其填补了曹路大型居住区时尚消费的空白。而上述两份报告均指出，社区购物中心将成为未来购物中心发展的主要方向。 

　　据介绍，曹路宝龙城市广场地处浦东新区曹路镇中心地带，位于上海自贸试验区辐射范围内，总面积约18万平方米，商业总面积逾5万平方米，是曹路地区首家集时尚购物、餐饮、休闲娱乐于一体的城市综合体。目前，家乐福、保利国际影院、必胜客、屈臣氏、85度C等众多国内外知名品牌已经加盟。 

　　“我国购物中心普遍追求超大体量的经营理念，导致盲目建设遍地开花，部分区域市场供应更是远超消费需求，造成严重的资源浪费。‘同质化’现象日益凸显，后期经营风险剧增。”龚兵称，“相较之下，社区型的中小型购物中心具有经营风险更低、管理更可控、资本回报周期更短等特点，可能会成为未来购物中心发展的主要趋势，尤其是主题特色鲜明的购物中心，将注定受到大众的强力追捧。” 

　　《40强》的数据统计显示，类似宝龙城市广场的社区购物中心目前上海共有83个，数量位列全国榜首，比第二名的北京要多出39家。而记者从浦东新区商务委获悉，根据规划，地区商业中心和社区商业中心亦是浦东商业方面重点推进的项目。 

　　其中，按照每20至30万人设置一个地区中心或新市镇中心的标准配置，至2020年，浦东共规划20个地区级商业中心。而在社区商业中心建设方面，按照《上海市城市居住区公共服务设施设置标准》中每3至5万人设立一个社区商业中心的标准，“十二五”期间，浦东会重点推进曹路、三林、周浦、康桥、航头、惠南、川沙等大型居住区在内的14个社区商业中心建设。 

　　目前，以周浦万达、曹路宝龙城市广场、金桥国际广场为代表的地区和社区商业中心，已经为周边地区居民带去不少方便。